住宅ローンは金利差何％なら借り換えるべき？判断基準と計算方法を解説
今のローンより金利が低い商品を見つけたとき、「金利差が何%あれば借り換えるべきなのか」が気になる方は多いでしょう。結論から言うと、金利差だけで一律に判断できる基準はありません。借入残高や残りの返済期間、借り換えにかかる諸費用によって、同じ金利差でも効果は大きく変わるためです。ここでは金利差の考え方と、具体的な計算方法を整理します。
自分の場合はいくら得？
無料シミュレーション「金利差○%なら得」と単純に言えない理由
よく「金利差0.5%以上なら借り換えるべき」といった目安が語られますが、これはあくまで大まかな傾向であり、絶対的な基準ではありません。同じ金利差0.5%でも、借入残高が5000万円ある人と500万円しかない人とでは、軽減できる利息の額はまったく異なります。また、残りの返済期間が30年ある人と5年しかない人とでも、効果は大きく変わります。借り換えのタイミングを考えるうえでも、金利差という一つの数字だけでなく、複数の条件を組み合わせて判断することが重要です。
金利差別に総返済額の軽減効果を試算する
借入残高3000万円・残りの返済期間25年・現在の金利を年1.0%と仮定し、借り換え後の金利差別に総返済額がどれだけ軽減されるかを試算すると、以下のようになります。
| 金利差 | 借り換え後の金利 | 総返済額の軽減効果(諸費用は含まない試算) |
|---|---|---|
| 0.10% | 年0.90% | 41万円 |
| 0.30% | 年0.70% | 121万円 |
| 0.50% | 年0.50% | 200万円 |
| 1.00% | 年0.00% | 392万円 |
※元利均等返済・ボーナス払いなしを前提とした試算です。実際の返済額は金融機関の商品条件（返済方式・団信の有無など）によって異なります。正確な金額は無料診断でご確認ください。
金利差0.1%と1.0%では効果に大きな開きがある
上の表のとおり、同じ条件でも金利差0.1%では軽減効果が約41万円にとどまるのに対し、金利差1.0%では約392万円まで拡大します。「金利差が小さいから意味がない」と決めつけず、まずは自分の借入条件でどれくらいの差になるのかを具体的な金額で確認することが大切です。
金利差だけでは判断できません。残高・残り期間・諸費用を含めて計算してみましょう。
無料シミュレーション借入残高が大きく、残り期間が長いほど効果は出やすい
同じ金利差0.3%でも、残りの返済期間によって軽減効果は次のように変わります(借入残高3000万円、現在金利1.0%と仮定)。
| 残りの返済期間 | 現在のまま返済した場合の総返済額 | 借り換え後の総返済額 | 軽減効果(諸費用は含まない試算) |
|---|---|---|---|
| 10年 | 3,154万円 | 3,107万円 | 47万円 |
| 20年 | 3,311万円 | 3,216万円 | 95万円 |
| 30年 | 3,474万円 | 3,327万円 | 147万円 |
※元利均等返済・ボーナス払いなしを前提とした試算です。実際の返済額は金融機関の商品条件（返済方式・団信の有無など）によって異なります。正確な金額は無料診断でご確認ください。
諸費用を差し引いた実質メリットで判断する
金利差による軽減効果が大きく見えても、借り換えには事務手数料・保証料・登記費用などの諸費用がかかります。軽減効果から諸費用を差し引いた実質的なメリット額と、諸費用を回収できるまでの損益分岐点を確認して初めて、本当に得かどうかが分かります。金利差の大きさだけで即断せず、諸費用まで含めたシミュレーションを行いましょう。
よくある質問
Q. 金利差0.5%は借り換えの目安になりますか？
A. よく言われる目安ではありますが、絶対的な基準ではありません。借入残高が大きく残りの返済期間が長いほど、金利差0.5%未満でも効果が出ることがあります。逆に借入残高が少なく残り期間が短い場合は、0.5%以上でも諸費用を回収しきれないことがあります。
Q. 金利差が小さくても借り換える意味はありますか？
A. 借入残高が大きく、残りの返済期間が長い場合は、金利差0.1%〜0.3%程度でも数十万円単位の軽減効果が出ることがあります。ご自身の条件で具体的な金額を確認することをおすすめします。
Q. 金利差だけで借り換えを決めても問題ないですか？
A. 金利差による軽減効果だけでなく、借り換えにかかる諸費用を差し引いた実質メリットと、諸費用を回収できる損益分岐年数まで確認することが大切です。金利差が大きくても諸費用が高ければ実質的なメリットは小さくなります。
「自分の場合は金利差何%あれば得になるのか」を正確に知りたい方は、借入残高・現在の金利・残りの返済期間を入力するだけで、諸費用を含めた実質メリット額を確認できる無料診断をご利用ください。