住宅ローン借り換えの費用は損か得か？総返済額込みで判断する方法
「金利が下がるなら借り換えは絶対お得」と考えがちですが、実際には借り換えにかかる諸費用の額によって、実質的なメリットは大きく変わります。ここでは同じ金利差でも諸費用の大小によって結果がどう変わるかを試算し、諸費用まで含めて損得を判断する考え方を解説します。
自分の場合はいくら得？
無料シミュレーション「金利が下がれば必ず得」ではない理由
借り換えでは、事務手数料・保証料・登記関連費用・印紙税・全額繰上返済手数料など、さまざまな諸費用が発生します。これらの費用体系は金融機関によって大きく異なり、金利が低い商品ほど諸費用が高めに設定されているケースも見られます。金利差による軽減効果だけを見て判断すると、実際に手元に残るメリットを見誤ることがあります。
諸費用の主な内訳
借り換え時に発生しうる主な諸費用は次のとおりです。
- 事務手数料(定率型・定額型)
- 保証料(金利上乗せ型・一括前払い型、無料の金融機関もあり)
- 抵当権抹消費用・抵当権設定費用(登録免許税・司法書士報酬)
- 印紙税
- 今のローンを一括返済する際の手数料
同じ金利差でも諸費用次第でメリットが変わる例
借入残高3000万円・残りの返済期間25年、金利差0.4%(1.0%→0.6%)という同じ条件で、諸費用の額だけを変えて実質メリットを比較すると、次のようになります。
| 諸費用の想定 | 諸費用を差し引いた実質メリット | 損益分岐年数の目安 |
|---|---|---|
| 低めに30万円と仮定 | 130万円 | 約4.7年 |
| 高めに80万円と仮定 | 80万円 | 約12.5年 |
※元利均等返済・ボーナス払いなしを前提とした試算です。実際の返済額は金融機関の商品条件（返済方式・団信の有無など）によって異なります。正確な金額は無料診断でご確認ください。
金利差だけでは判断できません。残高・残り期間・諸費用を含めて計算してみましょう。
無料シミュレーション諸費用が高いと損益分岐点も遠くなる
上の表のとおり、同じ金利差・同じ借入条件でも、諸費用が高いケースでは実質メリットが目減りし、諸費用を回収するまでの損益分岐年数も長くなります。表面的な金利の低さだけでなく、諸費用を含めた総額で比較することが欠かせません。
諸費用を含めて比較するときのポイント
金融機関を比較する際は、金利と諸費用の両方を含めた「総支払額」で見ることが重要です。事務手数料が定率型か定額型か、保証料が必要かどうかによって、表面金利が同じでも実質的な負担は変わります。複数の金融機関の条件を並べて比較しましょう。
よくある質問
Q. 借り換えの諸費用はどれくらいが目安ですか？
A. 借入額や金融機関によって異なりますが、事務手数料・保証料・登記費用などを合わせておおよそ数十万円程度になることが多いです。正確な金額は各金融機関の最新情報でご確認ください。
Q. 金利が一番低い商品を選べば間違いないですか？
A. 金利が低くても、事務手数料や保証料が高く設定されている場合、諸費用を含めた実質的なメリットは小さくなることがあります。金利と諸費用の両方を含めた総支払額で比較することをおすすめします。
Q. 諸費用を借入額に含めて借りることはできますか？
A. 諸費用を借り換え後の借入額に上乗せできる金融機関もあります。ただしその分利息が発生するため、総返済額で見た実質的なメリットは目減りする点に注意が必要です。
諸費用まで含めた実質的なメリット額を確認したい方は、無料診断でご自身の借入条件と借り換え候補を具体的に比較してみましょう。