住宅ローン借り換えに必要な諸費用まとめ
借り換えには新規借入と同様、さまざまな諸費用がかかります。主な費用項目を整理しました。
自分の場合はいくら得？
無料シミュレーション主な費用項目
- 事務手数料: 借入額に対して定率(目安2%前後)、または定額(数万円程度)のいずれか。金融機関により大きく異なります。
- 保証料: 保証会社を利用する場合に発生。金利に上乗せする「金利上乗せ型」と、借入時に一括で支払う「一括前払い型」があります。ネット銀行では保証料無料のケースも多く見られます。
- 抵当権抹消費用: 今のローンの抵当権を抹消するための登録免許税(不動産1件あたり1,000円程度)と、司法書士への報酬(1〜2万円程度)。
- 抵当権設定費用: 借り換え先の抵当権を新たに設定するための登録免許税(軽減措置の有無で変動)と、司法書士報酬(数万円程度)。
- 印紙税: 金銭消費貸借契約書に貼付する印紙代。借入額に応じて数千円〜数万円。
- 全額繰上返済手数料: 今のローンを一括返済する際に、現在の金融機関に支払う手数料(無料〜数万円程度、金融機関により差が大きい)。
3000万円を借り換える場合の諸費用シミュレーション例
諸費用は金融機関や商品の組み合わせによって内訳が大きく変わるため、ここでは「事務手数料が定率2%・保証料無料」というネット銀行に多いタイプの一例を仮定し、借入残高3000万円を借り換えた場合の費用を試算してみます。
| 費用項目 | 金額の目安(仮定条件による試算) |
|---|---|
| 事務手数料(定率型、借入額の2%と仮定) | 60万円 |
| 保証料 | 0円(保証料無料型を選んだ場合の例) |
| 抵当権抹消費用(登録免許税+司法書士報酬) | 1.5万円程度 |
| 抵当権設定費用(登録免許税+司法書士報酬) | 8万円程度 |
| 印紙税 | 2万円 |
| 全額繰上返済手数料 | 2万円程度 |
| 合計目安 | 約74万円 |
※上記は「事務手数料が定率2%・保証料無料」の金融機関を選んだ場合の一例として、借入残高3000万円の条件で試算した目安です。事務手数料の料率、保証料の有無、登記費用の内訳は金融機関や物件条件によって異なります。実際の金額は必ず借り換え候補の金融機関の最新の公式情報でご確認ください。
金利差だけでは判断できません。残高・残り期間・諸費用を含めて計算してみましょう。
無料シミュレーション事務手数料が定額型・保証料が必要な場合との違い
一方、事務手数料が定額(3〜5万円程度)で保証料が必要な金融機関を選ぶ場合は、事務手数料自体は上の例より安くなりますが、保証料の分だけ初期費用が増えることがあります。保証料は借入額・返済期間・金融機関によって数万円〜数十万円と幅が大きいため、事務手数料の安さだけで選ばず、保証料まで含めた諸費用の総額で比較することが大切です。
総額の目安
借入額にもよりますが、諸費用の合計はおおよそ数十万円程度になることが多いです。保証料の有無や事務手数料の型(定率/定額)によって総額は大きく変わるため、複数の金融機関で見積もりを比較することをおすすめします。
よくある質問
Q. 借り換えの諸費用は総額でどれくらいかかりますか？
A. 借入額にもよりますが、事務手数料・保証料・登記費用・印紙税などを合わせておおよそ数十万円程度になることが多いです。保証料の有無や事務手数料の型（定率/定額）によって総額は大きく変わります。本記事内の試算例(借入3000万円・事務手数料定率2%・保証料無料の場合)では合計の目安は約74万円でしたが、条件によって変わるため、各金融機関の最新情報でご確認ください。
Q. 保証料が無料の金融機関はありますか？
A. ネット銀行を中心に、保証料無料としているケースも多く見られます。ただしその分、事務手数料が定率（借入額の2%前後など）に設定されていることが多いため、諸費用の総額で比較することが大切です。
諸費用は借り換え効果を左右する重要な要素です。金利差だけでなく諸費用も含めたシミュレーションを行い、実質的なメリット額を無料診断で確認しましょう。