借り換えの基礎

住宅ローン残り20年、借り換えるべき？メリットと判断基準を解説

執筆: 住宅ローン借り換えシミュレーション編集部／最終更新日: 2026/9/13

住宅ローンの残りが20年程度ある場合、多くのケースで借り換えの効果を実感しやすいとされています。とはいえ「20年あれば必ず得」というわけではなく、金利差や諸費用によって結果は変わります。ここでは残り20年というケースに絞って、具体的な数字で確認します。

自分の場合はいくら得？

残り20年は借り換え効果を得やすいとされる期間

借り換えの一般的な目安とされる「残りの返済期間10年以上」を大きく上回るため、金利差による軽減効果を活かしやすい期間です。諸費用を回収したあとも長く軽減効果が続くため、損益分岐点さえクリアできれば実質的なメリットが出やすい傾向があります。

借入残高3500万円、残りの返済期間20年で固定し、金利差別に総返済額の軽減効果を試算すると、以下のようになります。

※元利均等返済・ボーナス払いなしを前提とした試算です。実際の返済額は金融機関の商品条件（返済方式・団信の有無など）によって異なります。正確な金額は無料診断でご確認ください。

金利差だけでは判断できません。残高・残り期間・諸費用を含めて計算してみましょう。

同じ借入残高3500万円・金利差0.5%(1.1%→0.6%)の条件で、残りの返済期間だけを変えて比較すると、次のようになります。

残りの返済期間	現在のまま返済した場合の総返済額	借り換え後の総返済額	軽減効果(諸費用は含まない試算)
10年	3,698万円	3,607万円	91万円
20年	3,901万円	3,715万円	186万円
30年	4,111万円	3,825万円	285万円

残り20年という期間だけで安心せず、実際の金利差・借入残高・諸費用を確認することが大切です。特に借入残高がすでに少なくなっている場合や、借り換え候補の金利差が0.2%程度にとどまる場合は、期待したほどのメリットが出ないこともあります。

Q. 残り20年の住宅ローンは借り換えるべきですか？

A. 多くのケースで軽減効果を実感しやすい期間ですが、必ず得になるとは限りません。借入残高・金利差・諸費用を具体的な数字で確認したうえで判断することをおすすめします。

Q. 残り20年で金利差0.3%でも借り換える価値はありますか？

A. 借入残高が大きい場合は、金利差0.3%程度でも一定の軽減効果が期待できます。ただし諸費用を差し引いた実質メリットで確認することが重要です。

Q. 残り20年と残り30年ではどちらが有利ですか？

A. 同じ借入残高・金利差であれば、残りの返済期間が長いほど軽減効果を得られる期間が長くなるため、残り30年のほうが総額としてのメリットは大きくなる傾向があります。ただし借入残高や金利差の条件によって結果は変わります。

残り20年で自分の場合にいくら得になるのか、諸費用を含めた実質メリット額を無料診断で確認してみましょう。

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