フラット35とは？フラット35からの借り換え・フラット35への借り換えをわかりやすく解説
フラット35は、借入時から完済まで金利が変わらない全期間固定金利の住宅ローンです。返済額が変わらない安心感がある一方、変動金利より金利水準は高めです。ここではフラット35の基本をおさえたうえで、「フラット35から借り換える」場合と「フラット35へ借り換える」場合の考え方を整理します。
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無料シミュレーションフラット35とは
フラット35は、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して提供する、最長35年の全期間固定金利の住宅ローンです。金利は取り扱う金融機関ごとに設定され、融資率(物件価格に対する借入額の割合)や返済期間によっても異なります。
- 全期間固定金利で、完済まで返済額が変わらない
- 保証料が不要で、繰り上げ返済の手数料もかからない
- 団信の保険料が金利に含まれている(2017年10月以降の申込分)
- 物件が住宅金融支援機構の技術基準を満たしている必要がある
フラット35から変動金利への借り換え
数年前にフラット35で借りた方が、より金利の低い変動金利へ借り換えると、毎月の返済額と総返済額を大きく減らせる可能性があります。借入残高3000万円・残り25年で、現在のフラット35の金利を仮に年1.8%とした場合の試算は次のとおりです。
| 借り換え後の金利 | 毎月の返済額 | 総返済額(金利が変わらない場合) |
|---|---|---|
| 年1.8%(現在のフラット35) | 124,256円 | 3,728万円 |
| 年1.3% | 117,182円 | 3,515万円 |
| 年0.8% | 110,366円 | 3,311万円 |
※元利均等返済・ボーナス返済なし・諸費用を含めない試算です。変動金利は将来の金利変動により返済額が変わります。
変動金利への借り換えで注意したいこと
上の試算では、年0.8%の変動金利に借り換えると金利が変わらない前提で約417万円の軽減効果になります。ただし変動金利は将来の金利上昇で返済額が増えるリスクがあり、「返済額が変わらない安心感」を手放すことになります。
また、フラット35は保証料や繰り上げ返済手数料がかからない一方、借り換え先の民間金融機関では事務手数料や保証料がかかることがあります。諸費用を差し引いた実質メリットと、金利が上昇した場合でも返済を続けられるかの両方を確認しましょう。
金利差だけでは判断できません。残高・残り期間・諸費用を含めて計算してみましょう。
無料シミュレーション変動金利からフラット35への借り換え
金利の上昇が気になる場合、変動金利からフラット35に借り換えて返済額を固定する選択肢もあります。借入残高3000万円・残り25年で、変動金利0.8%の毎月の返済額が約110,366円のところ、仮に年1.8%のフラット35に借り換えると約124,256円となり、現時点では返済額が増えます。
この差額は、将来の金利上昇リスクを避けるための「保険料」と考えることができます。今後の金利見通しや家計の余裕を踏まえて、返済額の安定を優先するかどうかで判断しましょう。
フラット35の借り換えで確認したいポイント
フラット35に関わる借り換えでは、次の点もあわせて確認しておきましょう。
- 融資手数料: フラット35は借入額に対する定率型の融資手数料を設定している金融機関が多く、金融機関によって金額が異なります。
- 物件の技術基準: フラット35へ借り換える場合、物件が技術基準に適合していることの確認(適合証明)が必要になる場合があります。
- 団信の違い: 旧機構団信で特約料を別途支払っている場合は、その負担も含めて比較します。
- 返済期間: 借り換え後の返済期間は、完済時の年齢などの条件によって制限されることがあります。
よくある質問
Q. フラット35とはわかりやすく言うと何ですか？
A. 住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して提供する、完済まで金利が変わらない全期間固定金利の住宅ローンです。保証料や繰り上げ返済手数料がかからないのが特徴です。
Q. フラット35から変動金利へ借り換えるべきですか？
A. 金利差が大きく残りの返済期間が長いほど効果は大きくなりますが、変動金利は将来返済額が増えるリスクがあります。諸費用を差し引いた実質メリットと、金利上昇時の家計への影響をあわせて判断しましょう。
Q. フラット35からフラット35への借り換えはできますか？
A. できます。フラット35は取り扱う金融機関ごとに金利や融資手数料が異なるため、より条件のよい金融機関のフラット35へ借り換えることで総返済額を減らせる場合があります。
フラット35からの借り換えでも、フラット35への借り換えでも、判断の基本は「諸費用を含めた総返済額」と「金利変動リスクへの考え方」です。無料診断で、まずは金利差による効果を具体的な金額で確認してみましょう。