住宅ローンはいくら借りられる？年収別の借入可能額早見表と計算方法

借入可能額は「返済負担率」と「金利」で決まる

返済負担率とは、年収に占める住宅ローンなどの年間返済額の割合です。金融機関は審査でこの比率に上限を設けており、一般的には30〜35%程度が目安とされています。たとえばフラット35では、年収400万円未満は30%以下、400万円以上は35%以下という基準が公表されています。

もう一つのポイントが、計算に使う金利です。民間金融機関の審査では、実際に適用される金利ではなく、将来の金利上昇を見込んだ「審査金利」(年3〜4%程度とされることが多い)で返済額を計算するのが一般的です。そのため、適用金利が低くても、審査上の借入可能額はそれほど大きくならないことがあります。

年収別 借入可能額の早見表

35年返済・元利均等返済・ボーナス返済なしとして、年収ごとの借入可能額を試算しました。「負担率25%」は無理なく返済しやすい目安、「審査上の上限目安」は負担率35%を審査金利3.5%で計算した参考値です。

※元利均等返済・35年・ボーナス返済なしの試算です。実際の借入可能額は金融機関の審査基準、他の借入、勤続年数、物件の評価などによって異なります。

「借りられる額」と「無理なく返せる額」は違う

年収500万円の場合、返済負担率25%に抑えると毎月の返済額の目安は約104,167円です。この返済額で借りられる金額は、金利0.8%なら約3,815万円ですが、金利1.5%なら約3,402万円まで下がります。

早見表のとおり、低い適用金利で計算した金額は、審査金利で計算した上限目安を上回ることもあります。金融機関が高めの審査金利を使うのは、将来金利が上がっても返済を続けられるかを確認するためです。適用金利だけで「これだけ借りられる」と考えず、金利が1.5%や2%に上がった場合でも家計に無理のない金額を基準に考えることが大切です。

返済期間によっても借入可能額は変わる

同じ年収500万円・負担率25%・金利0.8%でも、返済期間を短くすると毎月返せる額が同じでも借入可能額は小さくなります。

※元利均等返済・ボーナス払いなしを前提とした試算です。実際の返済額は金融機関の商品条件（返済方式・団信の有無など）によって異なります。正確な金額は無料診断でご確認ください。

借入可能額を自分で計算する手順

借入可能額は、次の3ステップで概算できます。

• 年収 × 返済負担率(例: 25%) ÷ 12 で、毎月返済できる金額を出す
• 車のローンなど他の借入がある場合は、その毎月の返済額を差し引く
• 残った毎月の返済額と、金利・返済期間から借入額を逆算する(当サイトの早見表や銀行ページの試算を利用できます)

借り換えでも借入可能額の審査は行われる

借り換えは新規の借入と同様に審査が行われるため、借り換え時点の年収や他の借入状況で返済負担率が確認されます。借入当初より年収が下がっている場合や、他のローンが増えている場合は、借り換えたい残高を借りられないこともあります。借り換えを検討する際は、現在の残高が自分の年収に対して無理のない水準かどうかもあわせて確認しましょう。

よくある質問

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